Verificamos la validez de los anuncios sobre la Proposición 33, la medida electoral de control de alquileres de California

¿Está confundido acerca de la P

roposición 33? No está solo. Una encuesta reciente muestra que la medida electoral para dar a los gobiernos locales más capacidad para limitar los aumentos de alquileres está muy reñida, con casi un tercio de los votantes indecisos.

La Proposición 33 derogaría una ley estatal conocida como la Ley de Viviendas de Alquiler Costa Hawkins que impide a los gobiernos locales controlar el alquiler de viviendas unifamiliares, las viviendas construidas después de 1995 (o antes en algunos casos) y cuando los inquilinos se mudan. Si se aprueba, los gobiernos locales podrían crear las medidas que quieran para limitar los aumentos anuales de los alquileres, y el estado no podría intervenir.

Los defensores de los inquilinos apoyan en gran medida la Proposición 33. Los propietarios están financiando la campaña en su contra. Los funcionarios demócratas están divididos: algunos están del lado de los inquilinos en cuanto a la importancia de mantener bajos los alquileres de las viviendas existentes. Otros están más centrados en aumentar la oferta general de viviendas y quieren asegurarse de que las viviendas sean rentables para los promotores y para los propietarios.

No necesariamente se podría saber todo esto a partir de los anuncios de ataque que se transmiten por televisión y los folletos que revolotean en los buzones de los californianos. Ambos bandos dicen que están a favor de la vivienda asequible, y algunos de los argumentos han incluido algunas afirmaciones desconcertantes. Hemos verificado algunos de esos argumentos, para que usted no tenga que hacerlo.

Afirmación: La Proposición 33 derogaría más de 100 leyes estatales de vivienda, incluidos los requisitos de vivienda asequible y las protecciones contra el desalojo.

Ken Rosen, profesor de la escuela de negocios de la Universidad de California en Berkeley, hace esta afirmación en un anuncio en video en el que se expresa el No a la Proposición 33. Los opositores a la Proposición 33 argumentan que ésta daría a las ciudades que no quieren construir viviendas una forma de socavar el desarrollo de nuevas construcciones: al imponer alquileres tan bajos que los desarrolladores no podrían permitirse construir. Dicen que eso podría dificultar la aplicación de leyes estatales recientes destinadas a abordar la crisis de la vivienda, como el “remedio del constructor” que relaja las normas de zonificación en ciudades cuyos planes de vivienda no han sido aprobados por el estado.

“Una ciudad podría crear las condiciones económicas para básicamente ignorar esas leyes y requisitos”, dice Nathan Click, portavoz de la campaña No a la 33.

Pero eso no es lo mismo que derogar esas leyes. Y los tribunales de California han sostenido que las políticas de control de alquileres son inconstitucionales si no permiten a los propietarios obtener “una rentabilidad justa y razonable por su propiedad”, lo que significa que cualquier ciudad que intente obligar a los propietarios a cobrar alquileres obviamente inviables, como un dólar al mes, podría enfrentarse a impugnaciones legales.

Afirmación: La Proposición 33 podría crear más de 500 juntas de alquiler locales

Un folleto en el que se aboga por el No a la Proposición 33 hace esta afirmación, señalando que las juntas de alquiler tendrían el “poder de regular las viviendas unifamiliares, añadir tarifas a las viviendas e incluso dictar lo que se puede cobrar por alquilar una vivienda propia”.

En California hay casi 500 ciudades y todas ellas podrían, en teoría, crear juntas de alquiler para regular los alquileres locales, independientemente de si se aprueba o no la Propuesta 33. Según la Propuesta 33, esas juntas podrían limitar los aumentos de alquiler de las viviendas unifamiliares, lo que podría afectar los ingresos tanto de las empresas como de los propietarios de pequeñas empresas. Las juntas de alquiler pueden cobrar a los propietarios tasas para cubrir sus costes operativos (en San Francisco, por ejemplo, son 59 dólares por unidad), pero la ley actual ya les permite hacerlo y no cambiaría con la Proposición 33.

Afirmación: ‘El control de alquileres es una tradición estadounidense desde hace más de 100 años’.

Esto, de un video a favor de la 33 en el que aparece el actor Blair Underwood, es bastante preciso. Los comités de “alquileres justos” surgieron en docenas de ciudades de Estados Unidos a principios de la década de 1920, y el control de alquileres se generalizó durante la Segunda Guerra Mundial, lo que ayudó a impulsar un aumento en la propiedad de viviendas. Sin embargo, desde entonces más de 30 estados han aprobado leyes que prohíben el control de alquileres locales. En los estados que sí permiten alguna forma de regulación de alquileres, incluidos California y Nueva York, más de 200 gobiernos locales han aprobado medidas que limitan lo que los propietarios pueden cobrar, según la Asociación Nacional de Apartamentos.

Afirmación: La Proposición 33 derogaría la ley de control de alquileres más estricta del país

Los anuncios de la campaña No a la 33 hacen esta afirmación, diciendo que la propuesta borraría el “progreso de California en materia de vivienda” al deshacerse de una ley firmada por el gobernador Gavin Newsom. Newsom firmó una ley en 2019 que limita los aumentos de alquiler en California al 5% más la tasa de inflación, o un máximo del 10%. (La campaña No, integrada por el asesor de larga data del gobernador, Click, incluye a Newsom como uno de los patrocinadores).

La Proposición 33 no deroga esta ley, que expirará en 2030. Sin embargo, agregaría esta oración a la ley estatal: “El estado no puede limitar el derecho de ninguna ciudad, condado o ciudad y condado a mantener, promulgar o expandir el control de alquileres residenciales”.

Los defensores dicen que las ciudades necesitan esta flexibilidad para mantener los aumentos anuales de alquiler por debajo del 10%, una tasa que, según ellos, sigue suponiendo una gran carga para los inquilinos. Los opositores argumentan que las ciudades también podrían utilizar esta libertad para permitir que los alquileres se eleven por encima del límite estatal. Pero los expertos legales no están de acuerdo sobre si la Proposición 33 realmente podría permitir eso: Deepika Sharma, directora de la clínica de vivienda en la Facultad de Derecho Gould de la Universidad del Sur de California, dijo que el límite de alquiler “no se anula al revocar Costa Hawkins”, mientras que el profesor de derecho de UC Davis Chris Elmendorf dijo que la propuesta podría crear “mucha confusión legal sobre cómo se resolverían los conflictos”.

Afirmación: “Los expertos de Stanford y la UC coinciden en que la Proposición 33 empeorará la crisis de la vivienda”

Esta afirmación proviene de un anuncio de audio de No a la 33. El presidente del Centro Fisher de Bienes Raíces y Economía Urbana de la Universidad de California en Berkeley, Ken Rosen, aparece en un anuncio de No a la 33 y ha argumentado que es necesario preservar Costa Hawkins o la construcción se ralentizará y los propietarios retirarán las unidades de alquiler del mercado. Esto refleja la opinión de muchos economistas de las universidades de élite de California y de otros lugares de que el control de alquileres reduce la oferta de alquiler, una opinión que está respaldada por algunos estudios empíricos.

Pero otros investigadores económicos y políticos —en particular aquellos que creen en un papel más fuerte del gobierno en la solución de los problemas sociales— ven el control de los alquileres como parte de la solución a la inseguridad habitacional.

“Las regulaciones de alquileres apoyan a quienes más lo necesitan, incluidos aquellos que no están siendo atendidos de manera adecuada y segura por el conjunto actual de regulaciones que otorgan a los propietarios un poder de mercado sustancial en el mercado inmobiliario”, escribieron 32 economistas de universidades, incluida la UC Santa Barbara, el año pasado, instando a la administración Biden a regular los alquileres en edificios con hipotecas respaldadas por el gobierno federal.

Afirmación: ‘La Proposición 33 (elimina) las protecciones existentes para las personas mayores y los veteranos’

Esta afirmación de un anuncio en video de No a la Propuesta 33 no es cierta. La Proposición 33 no contiene ningún lenguaje sobre las personas mayores y los veteranos, y la ley que derogaría, Costa Hawkins, tampoco.

Afirmación: El número de personas sin hogar en California ha aumentado casi un 40% desde 2019

Este anuncio de vídeo de Sí a la Proposición 33 exagera la crisis. Hay casi 186.000 californianos sin hogar, según un análisis de CalMatters del último censo ordenado por el gobierno federal, en comparación con los 151,000 de 2019. Eso es un aumento de alrededor del 23%.