Se suponía que una ley de California transformaría los centros comerciales abandonados de todo el estado en corredores llenos de apartamentos.
Otra ley fue diseñada para convertir los estacionamientos subutilizados de las iglesias en fuentes de nuevas viviendas asequibles.
Una tercera, según partidarios y opositores por igual, “pondría fin a la zonificación unifamiliar tal como la conocemos”.
Avanzando rápidamente hasta 2025, esta serie de leyes recientes de California, y otras similares destinadas a impulsar la construcción de viviendas que se necesitan desesperadamente, han tenido “un impacto limitado o nulo en la oferta de viviendas del estado”.
Esa conclusión condenatoria proviene de una fuente sorprendente: un nuevo informe de YIMBY Law, una organización sin fines de lucro en favor del desarrollo a la que le gustaría mucho ver que estas leyes funcionaran.
El análisis, publicado hoy, estudió cinco leyes estatales aprobadas desde 2021 que han eliminado las barreras regulatorias para la construcción de edificios de apartamentos y otros desarrollos residenciales densos en lugares donde históricamente se han prohibido dichas viviendas.
Las leyes bajo revisión incluyen:
- La ley SB 9 de 2021 permite a las personas dividir sus viviendas unifamiliares en dúplex, poniendo fin así a la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares en toda California. En la práctica, según el informe, en 2023 se emitieron permisos de construcción para solo 140 unidades en virtud de la ley.
- La ley AB 2011, que entró en vigor en 2022, fue diseñada para facilitar a los desarrolladores la conversión de parques de oficinas, centros comerciales y estacionamientos en edificios de apartamentos. En 2023, los desarrolladores de solo dos proyectos recibieron la aprobación regulatoria local para comenzar a trabajar según la ley. En 2024, el total fue de ocho. El informe no encontró ningún proyecto que haya hecho uso de la ley SB 6, un proyecto de ley similar aprobado ese mismo año pero con requisitos laborales más estrictos.
- La ley SB 4 de 2024, llamada Sí en el patio trasero de Dios, permite a las iglesias, otros lugares de culto y algunas escuelas reutilizar sus terrenos para construir viviendas asequibles. El informe tampoco encontró adeptos a ese proyecto de ley.
“Es desalentador”, dijo Sonja Trauss, directora ejecutiva de YIMBY Law. Aunque reconoció que algunas de las leyes son nuevas, atribuyó su ineficacia inicial al proceso legislativo, que cargó estos proyectos de ley con requisitos inviables y lagunas evidentes.
“Todo el mundo quiere un trozo”, dijo. “Los trozos que se van quitando durante el proceso acaban desbaratando el concepto inicial”.
¿Cuáles son estos requisitos y lagunas que han impedido que estas leyes tengan éxito? Tal vez no sea sorprendente que sean objeto frecuente de críticas por parte de YIMBY Law y del movimiento Yes In My Backyard en general.
Una de ellas es la inclusión de requisitos según los cuales los desarrolladores sólo deben contratar trabajadores afiliados a sindicatos o pagarles salarios más altos.
Otros son los mandatos de asequibilidad que obligan a los desarrolladores a vender o alquilar las unidades que construyen a precios inferiores a los del mercado.
¿Cómo puede California aumentar su suministro de agua?Cada vez que llega otra sequía, surge una serie de sugerencias. Echamos un vistazo a las estrategias que podrían funcionar, junto con las más extravagantes, y los obstáculos que enfrentan. Leer más →En tercer lugar, se encuentra la tenaz oposición de los gobiernos locales y el hecho de que estas leyes estatales no hayan logrado anularla. En los dos años posteriores a la aprobación de la SB 9, por ejemplo, YIMBY Law hizo un seguimiento de 140 ordenanzas locales que, en opinión del informe, estaban “diseñadas para reducir o impedir” que el proyecto de ley funcionara en la práctica. Entre ellas se incluían límites estrictos al tamaño de los edificios, requisitos de asequibilidad o restricciones sobre qué tipos de propietarios pueden hacer uso de la ley.
“El auge de las ADU es único. Ninguna otra forma de producción de viviendas despegó en California durante este período”.Artículo de derecho escrito por el profesor de la UC Davis Chris Elmendorf y el profesor de la UC Santa Bárbara Clayton Nall
El año pasado, la Legislatura estatal aprobó un proyecto de ley de “limpieza” destinado a anular algunos de estos complementos locales.
Existen muchos otros posibles impedimentos a la construcción en California, lo que puede explicar por qué estos proyectos de ley han tenido una aceptación tan tibia. Las tasas de interés altísimas, la escasez crónica de trabajadores de la construcción y los altos costos de los materiales (todo lo cual podría verse exacerbado por los cambios actuales o previstos en la política federal de aranceles, inmigración y fiscal) contribuyen a que el desarrollo de viviendas residenciales sea una propuesta financiera menos atractiva. La falta de fondos públicos y los recortes previstos en los programas federales de vivienda también pueden afectar al sector de la vivienda asequible.
Pero el informe no es el primero en señalar las condiciones previas y omisiones incluidas en muchos de los esfuerzos legislativos del estado para impulsar el desarrollo de viviendas como la razón de su falta de impacto.
En un artículo jurídico reciente, el profesor de derecho de la UC Davis Chris Elmendorf y el politólogo de la UC Santa Bárbara Clayton Nall escribieron que el éxito relativo de los esfuerzos de California por impulsar la construcción de unidades de vivienda complementarias es la excepción que confirma la regla. Durante la última década, una serie de leyes estatales han despojado a los gobiernos locales de su capacidad para someter los proyectos de casas de campo a mandatos de revisión ambiental, tarifas significativas, mandatos de asequibilidad, reglas de contratación sindical, limitaciones de tamaño o estéticas o requisitos adicionales de estacionamiento.
“El auge de las ADU es único. Ninguna otra forma de producción de viviendas despegó en California durante este período”, escribieron los autores. Una razón probable, sostienen, es que los proyectos de ADU no vienen con tantas condiciones como otras formas de desarrollo denso permitidas por varias leyes de California.
En 2023, el estado permitió más de 28,000 ADU, según datos estatales.
La historia de la legislación sobre ADU en California es ilustrativa, dijo Trauss. “Fueron necesarios unos cinco años de revisiones antes de que realmente se pusieran en marcha”.
El informe de la Ley YIMBY se basa en datos de permisos presentados por las ciudades y los condados al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. La organización sin fines de lucro complementó esa desordenada base de datos con su propia recopilación interna, extraída de sus propios litigios y activismo. Eso significa que los datos sobre lo que realmente se está construyendo (y, por lo tanto, cuán efectivas son realmente estas leyes) son imperfectos.
Este hecho no pasa inadvertido para muchos legisladores.
La primera audiencia del año del comité de vivienda de la Asamblea no se dedicó a una nueva legislación, sino a evaluar las leyes “pro-producción” existentes en el estado.
“No deberíamos seguir aprobando más y más proyectos de ley sólo porque podemos hacerlo”, dijo el presidente Matt Haney, demócrata de San Francisco. “Deberíamos analizar qué funciona, por qué funciona, cómo podemos hacer más de lo que funciona y, si no funciona, deberíamos hacer más para solucionarlo o cambiarlo”.
Este artículo fue publicado originalmente por CalMatters.
