Adam Hardesty insiste en que quería hacer todo según las reglas.
Antes de seguir adelante con sus planes de convertir el garaje de su condominio de tres pisos en un apartamento en la planta baja, consultó a arquitectos e ingenieros locales para asegurarse de que una pequeña cocina, un dormitorio y un baño pudieran caber de manera segura y legal en solo 373 pies cuadrados.
Estudió los mapas de zonificación locales, consultó con la ciudad de Carlsbad y obtuvo un permiso de construcción.
Buscó y recibió la bendición de muchos de sus vecinos inmediatos.
Incluso envió un correo electrónico a un planificador del departamento de vivienda del estado para conocer su opinión sobre si tenía derecho legal a construir lo que la ley de California denomina un “unidad de vivienda accesoria” (ADU) por sus siglas en inglés.
Hardesty, un gerente de proyectos desempleado que ha luchado por encontrar trabajo durante más de un año, tuvo el tiempo para investigar, la capacitación para realizarla exhaustivamente y la lógica financiera para convertir su garaje en un lugar de alquiler.
“Para ayudar a compensar la crisis de la vivienda y también proporcionar viviendas asequibles, pero también para proporcionar una fuente de ingresos para mi familia, ¿por qué no?”, dijo.
Con lo que no contaba era con la oposición de su propia asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), aunque sólo fuera porque también es el vicepresidente de la junta de la asociación.
Hardesty les planteó la idea a sus compañeros de la junta directiva a fines del verano pasado. Lo que siguió fueron meses de cartas legales redactadas con firmeza, negociaciones estancadas y una acalorada batalla por los derechos de propiedad que ha enfrentado a vecinos en la bucólica subdivisión de laderas de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Mystic Point, a lo largo de la costa al norte de San Diego.
En el centro del debate se encuentra una de las preguntas más divisivas en la política de California: ¿Quién tiene la palabra final sobre qué se construye y dónde?
La Legislatura de California ha estado en una disyuntiva de una década intentando que a los vecinos les resulte más difícil decir “no” a las nuevas viviendas. Han aprobado proyectos de ley que obligan a las ciudades y los condados a planificar para una mayor densidad residencial y aprobar proyectos sin condiciones, y a castigar a los gobiernos que no cooperan. Un montón de leyes de California sobre unidades de vivienda auxiliares (ADU) Han sido particularmente agresivas al despojar a los locales de su poder regulatorio.
No siempre está claro cómo las asociaciones de propietarios, los gobiernos cuasi privados que establecen y hacen cumplir las normas de los vecindarios en gran parte de los suburbios de California, encajan en este nuevo panorama de políticas. No todos los mandatos a favor de la vivienda del estado aplican a las asociaciones de propietarios. A veces las leyes son ambiguas en esta cuestión. E incluso cuando una ley estatal anula explícitamente cualquier pacto o restricción de asociación contrarios, no hay un organismo de aplicación evidente que esté listo para garantizar que se cumpla la ley. Cuando surgen desacuerdos, se pueden resolver en los tribunales.
Esto a pesar de que las casas gobernadas por estas asociaciones han sido uno de los segmentos de más rápido crecimiento del suministro nacional de viviendas durante décadas. Más de un tercio del parque de viviendas de California, hogar de más de 14 millones de personas, está regulado por una asociación de propietarios, un condominio o una junta cooperativa residencial, según la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias.
Todo esto ha convertido a la humilde y frecuentemente ridiculizada Asociación de Propietarios en una de las últimas líneas de defensa en la batalla por el control local en California.
El tejido de la comunidad
El rechazo que recibió Hardesty fue suave al principio.
La conversión del garaje sería un “precedente” para la Asociación de Propietarios de Mystic Point, enfatizó el miembro de la junta Mike Cartabianco a Hardesty en un mensaje de texto de fines de agosto.
Una afluencia de unidades adicionales y una pérdida de garajes podrían cambiar la estructura de la comunidad, empeorar la situación del estacionamiento y socavar la razón misma “por la que nosotros y otros compramos aquí”, dijo. Aunque no estaba categóricamente en contra de la propuesta, todo esto hizo que el plan fuera “una batalla cuesta arriba”. Cartabianco sugirió que Hardesty considerara “reducir” el tamaño del proyecto, tal vez quitando la cocina o utilizando el capital de su condominio para satisfacer sus necesidades financieras.
Hardesty insistió y envió una carta de intenciones a toda la junta directiva. Pronto se produjo la oposición oficial.
Adam Flury, un abogado contratado por la asociación, aconsejó a la junta en un correo electrónico que “rechazara rotundamente” la solicitud por considerarla una violación de los documentos que rigen la junta. Hardesty respondió, de manera educada pero firme, que seguiría adelante de todos modos. “No se preocupen, esto está a punto de suceder y me encantaría que todos ustedes participaran en este proyecto conmigo”, escribió en un correo electrónico.
Dos semanas después, recibió una carta de cesar y desistir. En ella se advertía a Hardesty de que corría el riesgo de exponerse “a consecuencias legales y gastos innecesarios” si no cedía.
En una respuesta por correo electrónico a CalMatters, Flury dijo que la “asociación no hace comentarios sobre posibles asuntos legales”. Ni Cartabianco ni la presidenta de la asociación, Shauna Bligh, respondieron a los reiterados intentos de hablar con ellos.
La disputa por la ADU de Mystic Point “está madura para un litigio”, dijo Marco González, un abogado ambiental y de uso de la tierra que Hardesty contrató para responder a la carta de cesar y desistir de la Asociación de Propietarios. “Pero es necesario tener un propietario con los bolsillos lo suficientemente profundos y el perfil de riesgo para llevarlo a juicio”.
Hardesty, quien todavía no tiene un trabajo estable y asegura haber gastado ya más de 8,000 dólares de sus ahorros en el proyecto, dijo que no tenía los bolsillos lo suficientemente profundos para seguir pagando a González.
Por ahora, está concentrado en la construcción. Este mes, comenzó a excavar y a limpiar el garaje, sin el permiso ni el conocimiento aparente de la asociación de propietarios.
El precio de tener menos vecinos
Una asociación de propietarios ocupa la borrosa línea que separa a un club privado de un gobierno hiperlocal.
Aunque su estatus legal suele ser sin fines de lucro y cada propietario actúa como miembro que paga, al hacer cumplir las reglas sobre lo que la gente puede construir en su propiedad, asumen un papel comparable al del departamento de planificación y construcción de una ciudad.
Las reglas estrictas sobre el desarrollo pueden ser parte de su atractivo: Un estudio nacional sobre las asociaciones de propietarios de 2019 concluyó que las viviendas reguladas por asociaciones valen, en promedio, $13,500 más que las viviendas comparables fuera de la jurisdicción de una asociación de propietarios. Pero esa prima es aún mayor en lugares con controles laxos sobre el desarrollo. En otras palabras, las personas a menudo están dispuestas a pagar más para vivir en una asociación de propietarios, al menos en parte, para comprar la tranquilidad de que un edificio de apartamentos no aparecerá inesperadamente en su cuadra.
Una función central de las asociaciones de propietarios es “mantener el valor de las propiedades”, dijo Ron Cheung, economista del Oberlin College, que ha realizado una investigación similar sobre las asociaciones de propietarios. “Lo hacen, en primer lugar, brindando mejores servicios públicos que la ciudad y, en segundo lugar, haciendo cumplir las regulaciones sobre aspectos como la apariencia de la casa y el comportamiento de los residentes y sobre lo que se puede construir y lo que no”.
En 2019, la Legislatura de California aprobó una ley para impedir que las asociaciones de propietarios apliquen dichas normas a las unidades de vivienda auxiliares. El proyecto de ley, redactado por la exasambleísta demócrata de Burbank Laura Friedman, anuló cualquier regla de asociación que “prohíba efectivamente o restrinja irrazonablemente” la construcción de una ADU.
Según Hardesty, esa es la ley que le da derecho a ignorar las advertencias legales de su junta. El problema es que la ley se aplica a parcelas de tierra que están “zonificadas para uso residencial unifamiliar”.
Hardesty vive en un condominio de seis pisos.
Según González, ex abogado de Hardesty, el abogado de la asociación de propietarios argumentó que, dado que el mapa de zonificación permite más que viviendas unifamiliares, la parcela de Hardesty no está “zonificada para uso residencial unifamiliar” y, por lo tanto, la ley no se aplica. Lo que se aplica en cambio es la prohibición de la asociación de utilizar los garajes para cualquier cosa que no sean automóviles.
González respondió que debido a que las viviendas unifamiliares son uno de los muchos usos permitidos en el subdesarrollo, la parcela todavía está, de hecho, “zonificada para uso residencial unifamiliar”, incluso si también está zonificada para otras cosas, y que la regla del garaje es una prohibición efectiva de ADU prohibida por la ley de 2019.
Friedman, ahora miembro del Congreso, no respondió a las preguntas de CalMatters’ sobre la intención de la ley.
Asociación de propietarios (HOA) vs. unidad de vivienda unifamiliar (ADU): un área “turbia” de la ley
La interpretación de Hardesty de la ley estatal es compartida por al menos un analista del departamento de vivienda del estado.
Después de que Hardesty le escribiera al equipo de ADU del departamento, David Barboza, un especialista en políticas de vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, le respondió: “No estoy de acuerdo con que la Ley de ADU del estado sea inaplicable a los desarrollos de condominios”, le dijo a Hardesty. Debido a que “las residencias unifamiliares son un uso permitido” en su propiedad, es probable que se aplique la ley a favor de las ADU.
Pero esa interpretación no tiene necesariamente fuerza de ley y, en cualquier caso, el departamento no tiene planes de involucrarse en este tipo de disputas.
Si fuera el departamento de planificación de Carlsbad el que le dijera a Hardesty que no reformara su garaje, eso caería dentro de la autoridad regulatoria del departamento de vivienda del estado. Pero las asociaciones de propietarios son diferentes, dijo la portavoz del departamento, Jennifer Hanson.
“No tenemos la capacidad de tomar medidas coercitivas dirigidas a las asociaciones de propietarios”, dijo.
Jeanne Grove, abogada de bienes raíces del bufete Nixon Peabody que representa regularmente a las asociaciones de propietarios, dijo que la cuestión legal es “realmente confusa para las asociaciones de propietarios” y que no siempre está claro dónde terminan sus responsabilidades contractuales para hacer cumplir sus propias reglas y dónde comienza la ley de vivienda estatal.
González, ex abogado de Hardesty, dijo que no le sorprende la posición de la asociación. “Los abogados de las asociaciones de propietarios están programados para decir ‘no’”, dijo. Pero aunque el debate se basa en una cuestión gramatical relativamente limitada, es importante para un estado que atraviesa una crisis crónica de escasez de viviendas y asequibilidad, agregó.
“Creo que hay cientos, si no miles, de propietarios de condominios que no tienen idea de que podrían transformar su garaje”, dijo González.
Algunos de ellos incluso podrían ser vecinos de Hardesty.
Barbara Malone, que vive en la entrada compartida del complejo de condominios de Hardesty, dijo que al principio se mostró escéptica cuando Adam le contó sobre el proyecto. Ahora está inspirada.
Malone tiene 75 años y 10 nietos y dos bisnietos. “Por eso no tengo dinero”, dijo. Trabaja en Lowe’s Home Improvement a tiempo parcial para complementar sus modestos pagos del 401k y de la Seguridad Social. Hace años, alfombró su garaje y lo convirtió en una sala de juegos. Pero dijo que la perspectiva de convertirlo en una fuente de ingresos pasivos le cambiaría la vida.
“Creo que para mí sería una forma de dejar de trabajar si pudiera poner uno de estos en mi garaje”, dijo. “Me gustaría hacer lo mismo”.
Ella dijo que ya se comunicó con sus vecinos más cercanos y recibió su bendición para iniciar el trabajo.
Adriana Heldiz contribuyó a esta historia.
Este artículo fue publicado originalmente por CalMatters.
