Si ha buscado apartamentos recientemente y sintió que todos los alquileres eran igualmente altos, no está loco: muchos propietarios ahora usan el software de una sola empresa, que usa un algoritmo basado en información de arrendamiento patentada, para ayudar a establecer los precios de alquiler.
Los fiscales federales afirman que la práctica equivale a “un esquema ilegal de intercambio de información” y algunos legisladores de toda California están tomando medidas para frenarla. El presidente del ayuntamiento de San Diego es el último en hacerlo, proponiendo impedir que los propietarios de apartamentos locales utilicen el software de fijación de precios, que, según sostiene, está aumentando los costos de la vivienda.
La ordenanza propuesta de San Diego, que ahora está siendo redactada por el abogado de la ciudad, surge después de que los supervisores de San Francisco promulgaran en julio una prohibición similar, la primera en el país, sobre “la venta o el uso de dispositivos algorítmicos para fijar alquileres o gestionar los niveles de ocupación” de las residencias. San José está considerando un enfoque similar.
California y otros siete estados también se han sumado a la demanda antimonopolio de los fiscales federales , que tiene como blanco a la plataforma líder de precios de alquiler, RealPage, con sede en Texas. La denuncia alega que “RealPage es un intermediario algorítmico que recopila, combina y explota la información sensible desde el punto de vista competitivo de los propietarios. Y al hacerlo, se enriquece a sí mismo y a los propietarios obedientes a expensas de los inquilinos que pagan precios inflados…”
Pero este año los legisladores estatales no lograron avanzar con la legislación de Ruanda, de la senadora demócrata de Bakersfield Melissa Hurtado, que habría prohibido el uso de cualquier algoritmo de fijación de precios basado en datos no públicos proporcionados por empresas competidoras. Hurtado dijo que planea volver a presentar el proyecto de ley durante la próxima sesión legislativa debido a lo que describió como daños continuos de dichos algoritmos.
“Tenemos que asegurarnos de que la economía sea justa y… que cada individuo que quiera tener una oportunidad de crear un negocio la tenga sin ser destruido en el camino, y que también estemos protegiendo a los consumidores porque está dañando los bolsillos de todos de una manera u otra”, dijo Hurtado.
RealPage ha sido un impulsor importante de todas las acciones. La empresa cuenta entre sus clientes a propietarios de miles de unidades de apartamentos en toda California. Algunos funcionarios acusan a la empresa de frustrar la competencia que, de otro modo, haría bajar los alquileres, lo que agravaría la escasez de viviendas en el estado y, en el proceso, haría subir los alquileres.
“Todos los días, millones de californianos se preocupan por mantener un techo sobre sus cabezas y RealPage directamente ha hecho que sea más difícil hacerlo”, dijo el fiscal general de California, Rob Bonta, en una declaración escrita.
Una portavoz de RealPage, Jennifer Bowcock, dijo a CalMatters que el verdadero problema es la falta de oferta de viviendas, no la tecnología de la empresa, y que su tecnología beneficia a los residentes, administradores de propiedades y otras personas asociadas con el mercado de alquiler. La portavoz escribió más tarde que un “enfoque equivocado en la información no pública es una distracción… que sólo empeorará los problemas históricos de San Francisco y San Diego”.
En cuanto a la demanda federal, la compañía calificó las afirmaciones contenidas en ella como “carentes de mérito” y dijo que planea “defenderse enérgicamente contra estas acusaciones”.
“Estamos decepcionados de que, después de varios años de educación y cooperación en asuntos antimonopolio relacionados con RealPage, el (Departamento de Justicia) haya elegido este momento para presentar una demanda que busca convertir en chivo expiatorio una tecnología procompetitiva que se ha utilizado de manera responsable durante años”, se lee en parte del comunicado de la empresa. “El software de gestión de ingresos de RealPage está diseñado específicamente para cumplir con la ley y tenemos una larga historia de trabajo constructivo con el (departamento) para demostrarlo”.
Los desafíos a los que se enfrenta la empresa no harán más que aumentar si el software de fijación de precios se convierte en otro caso en el que los legisladores de California toman la iniciativa en el país. Tras la prohibición de San Francisco, el Ayuntamiento de Filadelfia aprobó el mes pasado una prohibición de la fijación algorítmica de los precios de alquiler con una votación a prueba de veto. Nueva Jersey ha estado considerando su propia prohibición.
¿Se trata de fijación de precios o de asesoramiento a los propietarios?
Según los fiscales federales, RealPage controla el 80% del mercado de software de gestión de ingresos comerciales. Su producto se llama YieldStar y su sucesor es AI Revenue Management, que utiliza gran parte del mismo código base que YieldStar, pero tiene previsiones más precisas. RealPage dijo a CalMatters que atiende sólo al 10% de los mercados de alquiler tanto en San Francisco como en San Diego, a través de sus tres productos de software de gestión de ingresos.
Así es como funciona:
Para poder utilizar YieldStar y AIRM, los propietarios históricamente han proporcionado a RealPage sus propios datos privados de sus solicitudes de alquiler, precios de alquiler, nuevos contratos de alquiler firmados, ofertas y aceptaciones de renovación y estimaciones de ocupación futura, aunque un cambio reciente permite a los propietarios optar por compartir solo datos públicos. Esta información de todos los propietarios participantes en una zona se agrupa y se procesa mediante un pronóstico matemático para generar recomendaciones de precios para los propietarios y sus competidores.
El presidente del consejo de San Diego, Sean Elo-Rivera, lo explicó así:
“En términos simples, lo que esta plataforma está haciendo es proporcionar lo que consideramos como un espacio oscuro y lleno de humo para que las grandes empresas se reúnan y fijen precios”, dijo. “La tecnología se está utilizando como una forma de mantener una distancia de seguridad entre una gran empresa y otra. Pero eso es una ilusión”.
“Nuestra herramienta garantiza que [los propietarios] aprovechen todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más inesperadas o con tendencia a la baja”.Documento de RealPage incluido en demanda antimonopolio federal
En palabras de la propia empresa, de los documentos de la empresa incluidos en la demanda, RealPage “garantiza que (los propietarios) aprovechen todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más inesperadas o con tendencia a la baja”. La empresa también dijo en los documentos que “ayuda a frenar los instintos (de los propietarios) de responder a las condiciones de mercado a la baja, ya sea bajando drásticamente el precio o manteniéndolo… Nuestra herramienta garantiza que [los propietarios] aprovechen todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más inesperadas o con tendencia a la baja”.
La orientación sobre el alquiler no es el único servicio que RealPage ha ofrecido a los propietarios. En 2020, una investigación de Markup y New York Times descubrió que RealPage, junto con otras empresas, utilizaba algoritmos informáticos defectuosos para realizar verificaciones de antecedentes automáticas de los inquilinos. Como resultado, los inquilinos se vieron asociados a cargos penales a los que nunca se enfrentaron y se les negaron viviendas.
Impacto en los inquilinos
Alan Pickens, un veterano de la Marina de 31 años, y su esposa se mudan casi todos los años “porque el alquiler sube y se vuelve inasequible, así que buscamos un nuevo lugar donde quedarnos”, dijo. El complejo de apartamentos del noreste de San Diego al que acaban de mudarse tiene apartamentos de dos habitaciones anunciados por entre $2,995 y $3,215.
Viven en una zona de San Diego donde, según el Departamento de Justicia de Estados Unidos, los acuerdos de intercambio de información entre propietarios y RealPage han perjudicado o es probable que perjudiquen a los inquilinos.
En agosto, el departamento presentó una demanda antimonopolio contra RealPage, alegando que la empresa, a través de su software YieldStar, participó en un “plan ilegal para reducir la competencia entre los propietarios en el precio de los apartamentos”. La denuncia menciona áreas específicas donde los alquileres son artificialmente altos. Más allá de la parte de San Diego donde vive Pickens, esas áreas incluyen el sur del condado de Orange, Rancho Cucamonga, Temecula y Murrieta y el noreste de San Diego.
En el segundo trimestre de 2020, el alquiler promedio en el condado de San Diego fue de $1,926, lo que refleja un aumento del 26% en tres años, según el San Diego Union-Tribune. Desde entonces, los alquileres han aumentado aún más en la ciudad de San Diego, hasta $2,336 por mes en noviembre de 2024, un 21% más que en 2020, según RentCafe y el Tribune. Eso es un 50% más alto que el alquiler promedio nacional.
Los fiscales generales de ocho estados, incluida California, se unieron a la demanda antimonopolio del Departamento de Justicia, presentada en el Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Medio de Carolina del Norte.
El Departamento de Justicia de California sostiene que RealPage infló artificialmente los precios para mantenerlos por encima de un determinado nivel mínimo, dijo la portavoz del departamento Elissa Pérez. Esto fue especialmente perjudicial dado el alto costo de la vivienda en el estado, agregó. “Las ganancias ilegales que resultan de estos esquemas de alineación de precios salen de los bolsillos de las personas que menos pueden permitírselo”.
Los inquilinos constituyen una proporción mayor de hogares en California que en el resto del país: el 44 % aquí, en comparación con el 35 % a nivel nacional. El Estado Dorado también tiene un porcentaje más alto de inquilinos que cualquier otro estado, excepto Nueva York, según los últimos datos del censo de EE. UU.
San Diego tiene el cuarto porcentaje más alto de inquilinos de todas las grandes ciudades del país.
“El alquiler sube y se vuelve inasequible, así que buscamos un nuevo lugar donde vivir”.Alan Pickens, residente de un vecindario de San Diego donde el software de fijación de precios supuestamente perjudicó a los inquilinos o es probable que lo haga
Sin embargo, las filas recientes de legisladores de California han incluido pocos inquilinos: en 2019, CalMatters solo pudo encontrar un legislador estatal que no fuera propietario de una vivienda, y descubrió que más de una cuarta parte de los legisladores en ese momento eran propietarios.
Los estudios muestran que los residentes de bajos ingresos se ven más afectados por el aumento de los alquileres. A nivel nacional, entre 2000 y 2017, los estadounidenses sin título universitario gastaron un porcentaje mayor de sus ingresos en el alquiler. Ese porcentaje se disparó del 30% al 42%. En el caso de los graduados universitarios, ese porcentaje aumentó del 26% al 34%.
“En mi opinión, los únicos ganadores en esta situación son las empresas más ricas que están utilizando esta tecnología o creándola”, dijo Elo-Rivera. “No podría haber un ejemplo más claro de cómo los ricos se vuelven más ricos mientras el resto de nosotros luchamos por sobrevivir”.
El estado ha invertido en RealPage
El gigante de capital privado Thoma Bravo adquirió RealPage en enero de 2021 a través de dos fondos que tienen cientos de millones de dólares en inversiones de fondos de pensiones públicos de California, incluido el Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California, el Sistema de Jubilación de Maestros del Estado de California, los Regentes de la Universidad de California y los fondos de pensiones de policía y bomberos de Los Ángeles, según Private Equity Stakeholder Project.
“Están invirtiendo en cosas que perjudican directamente a sus jubilados”, dijo K Agbebiyi, coordinador principal de la campaña de vivienda del Private Equity Stakeholder Project, un organismo de control de capital privado sin fines de lucro que produjo un informe sobre el impacto de los propietarios corporativos en los aumentos de alquiler en San Diego.
RealPage sostiene que los propietarios tienen libertad para rechazar las recomendaciones de precios generadas por su software. Pero el Departamento de Justicia de Estados Unidos alega que intentar hacerlo requiere una serie de pasos, incluida una conversación con un asesor de precios de RealPage. Los asesores intentan “impedir que los administradores de propiedades actúen según sus emociones”, según la demanda del departamento.
Si un administrador de propiedades no está de acuerdo con el precio que sugiere el algoritmo y quiere reducir el alquiler en lugar de aumentarlo, un asesor de precios “escalará la disputa al superior del administrador”, alegan los fiscales en la demanda.
En San Diego, los Pickenses, que están esperando su primer hijo, han renunciado a sus membresías en el gimnasio y han reducido el tamaño de sus automóviles para permanecer en la zona. Han considerado mudarse a Denver.
“Todos los extras tienen que desaparecer”, dijo Pickens. “Quiero decir, nos encanta San Diego, pero cada vez resulta más difícil vivir aquí”.
“Mi esposa es abogada y yo serví en la Marina durante 10 años y ahora trabajo en Qualcomm”, dijo. “¿Por qué estamos pasando apuros? ¿Por qué estamos pasando apuros?”.
- Este artículo fue publicado originalmente en inglés por CalMatters.
